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Cláusula suelo: qué es y cómo debo actuar

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Cláusula suelo y nulidad son dos términos que se han convertido en cotidianos en nuestras conversaciones habituales, desde que recientemente tanto los tribunales españoles como los europeos hayan declarado como abusiva dicha cláusula.

Sin embargo, no por ello es menos cierto que aún resulta una cláusula muy desconocida, hasta el punto de que para un consumidor es difícil saber si su hipoteca la tiene; ya no solo porque firmó lo que el banco le indicó para que le concedieran una hipoteca, sino porque en la mera lectura de la escritura que tuvieron que firmar para ello es difícil conocer la existencia o no de la misma.

Dicha dificultad radica en lo coloquial del término aludido: cláusula suelo. En ninguna escritura de constitución de préstamo hipotecario, o de subrogación en otro anterior, vamos a encontrar dicho término como tal, sino que existirá una «cláusula de limitación a la variabilidad del interés» o una con una denominación similar, en la que se regularán los límites inferior —cláusula suelo— o superior —cláusula techo—.

Es definitiva, un vocabulario ciertamente complejo con el que el prestatario ha firmado una cláusula en virtud de la cual, aunque el euríbor sea bajo, o incluso negativo, nunca se va a beneficiar de dichas bajadas y, además, para el caso de que dicho índice se disparase, a partir de un límite su cuota hipotecaria tampoco va a subir más. La cuestión debatida, y por la que se ha decretado su nulidad, es que dicha cláusula es abusiva por diversos motivos.

En la generalidad de los casos, se trata de una cláusula impuesta por la entidad financiera, es prácticamente una condición general de la contratación, sobre la que no ha existido posibilidad de negociación, y que además no ha sido conocida por el prestatario hasta el día en que firmó la escritura de constitución de préstamo hipotecario, pues no son pocas las ocasiones en las que los bancos no entregan la oportuna oferta vinculante con el plazo previo legalmente establecido, sino que se firma con la escritura, como tampoco se permite examinar el borrador de la esta con anterioridad.

Hablamos de una cláusula que convierte un préstamo a tipo variable – diferencial + euríbor – en una hipoteca a tipo fijo – diferencial + euríbor es inferior al porcentaje marcado de cláusula suelo, por lo que finalmente nos encontramos con la aplicación exclusiva de una cláusula suelo.

No existe proporcionalidad ni correspondencia entre el porcentaje de cláusula suelo y de cláusula techo, puesto que es habitual encontrar una cláusula suelo de entre el 2 y el 3,5 % y las cláusulas techo suelen ser superiores al 10 %.

Si una persona firma un préstamo hipotecario cuando el euríbor se encuentra, por poner un ejemplo, en un 3 %, y tiene un diferencial del 0,50 %, no existe proporcionalidad alguna si se le marcan unas cláusulas limitativas a la baja y al alza como las descritas, pues va a ser muy difícil que se aplique la cláusula techo mientras que, como se ha podido comprobar, ha resultado muy habitual la aplicación de la cláusula suelo ante las consecutivas disminuciones del índice al que se referencian la mayoría de las hipotecas, el euríbor.

Es notable la falta de transparencia, pues la ausencia de claridad en la terminología utilizada —a la que ya hemos aludido anteriormente— no garantiza que su contenido sea comprensible y accesible para el consumidor, es decir, que pueda conocer su alcance y consecuencias.

Con todos esos elementos, tanto los tribunales europeos como los españoles han declarado la nulidad de dicha cláusula en relación con algunas entidades bancarias. En previsión del posible aluvión de reclamaciones por dicha nulidad, así como para que se devolviera el dinero indebidamente percibido por la entidad bancaria al aplicar dicha limitación, el gobierno aprobó el Real Decreto 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo, en el que ordenaba a los bancos y cajas, en su artículo 3.1, a implantar un sistema de reclamaciones previas a la vía judicial.

Esta medida se ha traducido en la creación de un departamento o servicio especializado en cada banco para la resolución de todas las reclamaciones cuyo objeto fuera dicha cláusula, y la devolución de cantidades por su aplicación. En estos departamentos los interesados deben remitir sus reclamaciones, y a cuyo efecto cada entidad también aprobó un formulario que el cliente puede completar y presentar en sus oficinas. Ahora bien, dicho formulario no es exclusivo ni excluyente, es decir, se puede reclamar mediante la remisión de una comunicación fehaciente en la que se hagan constar los datos del préstamo hipotecario y las causas por las que entendemos improcedente la aplicación de dicha cláusula limitativa.

Si bien dicha tramitación ha sido seguida por las entidades bancarias, no lo han sido tanto los apartados 2 y siguientes del artículo 3 del mencionado Real Decreto, que señalan que, recibida la reclamación, la entidad debe remitir al cliente un desglose de las cantidades que corresponde devolverle al haber sido indebidamente cobradas, así como los intereses devengados, para que el cliente muestre conformidad o no y, en el primer supuesto, acordar la devolución del efectivo calculado.

Esta última previsión es la que no está teniendo lugar en todos los casos, pues es cierto que hay entidades que están devolviendo íntegramente las cantidades antedichas, si bien también es cierto que muchas no están reconociendo que es una cláusula nula y por ende que no tienen que devolver cantidad alguna. Muchas están ofreciendo cantidades, pero no como devolución, sino como amortización del capital pendiente de pago. Igualmente, hay entidades que están devolviendo las cantidades, pero solo a algunos clientes, no a la totalidad de los que cuentan con una cláusula de estas características en su hipoteca.

Otra de las novedades de dicha norma es la ampliación del plazo que tiene la entidad para responder a las reclamaciones de usuarios, que pasa de ser de dos meses —ante cualquier reclamación al servicio de atención al cliente del banco— a tres meses para alcanzar un acuerdo entre entidad y cliente. Tiempo durante el cual no puede accionarse judicialmente con la entidad hasta que no finalice el procedimiento expuesto.

Una última cuestión relevante que no cabe olvidar es la necesidad de regularizar fiscalmente dichas cantidades, algo que resulta independiente del importe que proceda a devolver la entidad o si ello tiene lugar en el marco extrajudicial expuesto o ya en vía judicial. Se trata de importes que por lo general se habrán deducido anualmente en la declaración de la renta —y muy posiblemente por ello también tal declaración haya supuesto una devolución a favor del contribuyente—, por lo que las cantidades que sean obtenidas en concepto de devolución por la reclamación de cláusula suelo deducidas a partir del año 2012 —pues en los ejercicios fiscales anteriores ya estaría prescrito y la Agencia Tributaria nada podría reclamar por ello—, deberán ser necesariamente regularizadas fiscalmente en el siguiente ejercicio fiscal.

Y ello, en esencia, porque nos están devolviendo un dinero por el que posiblemente hemos obtenido una deducción, incluso una devolución, salvo que se utilice íntegramente para realizar una amortización total o parcial del préstamo en cuestión. Debemos recordar que en la declaración del ejercicio fiscal siguiente a dicha amortización no podrá deducirse nuevamente el mismo, pues supondría una doble deducción y, por ende, una casi garantizada declaración paralela de la Agencia Tributaria, con su correspondiente sanción y devolución de lo indebidamente percibido.

Es fundamental dicha regularización fiscal, dada la obligación de las entidades de informar a la Agencia Tributaria de las cantidades que devuelvan a sus clientes, obligación que se traduce en que el banco también debe advertir a su cliente de su responsabilidad fiscal a la hora de realizar dicha regularización.

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